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  BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18

BGH-Urteil zur kurzzeitiger Vermietung von Eigentumswohnungen

Ob und in welchem Ausmaß Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum kurzzeitig an Dritte, beispielsweise an Feriengäste, vermieten dürfen, kann in der Teilungserklärung geregelt werden. Wird eine bestehende Erlaubnis nur dermaßen in Anspruch genommen, dass z.B. einer der Eigentümerseine Wohnung regelmäßig für kurze  Zeit an stetig neue Nutzer vermietet, kann es zu Störung der übrigen Eigentümer kommen. So auch im vorliegenden Fall:

Die Miteigentümer störten sich an den dauernd wechselnden Mietern der Wohnung der Klägerin, sodass sie von der Öffnungsklausel in der Teilungserklärung Gebrauch machten und mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentumsanteile die kurzfristige Vermietung von Sondereigentum verboten.

Mit der Rechtmäßigkeit eines solchen Beschlusses hat sich der BGH beschäftigt.

Der Fall

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die der Gemeinschaft zugrundeliegende Teilungserklärung enthält die Erlaubnis, die Wohnungen auch kurzzeitig zu vermieten. Eine Beschränkung der Häufigkeit wurde nicht geregelt. Zudem findet sich in der Teilungserklärung eine Öffnungsklausel, wonach mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentumsanteile Regelungen der Teilungserklärung geändert werden können. Die Gemeinschaft beschloss: Fortan soll die Überlassung einer Wohnung der Gemeinschaft an täglich bzw. wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig sein.

Gegen diesen Beschluss erhob die häufig vermietende Eigentümer Beschlussanfechtungsklage. Das Amtsgericht stellt daraufhin die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Im späteren Verlauf bestätige auch der BGH die Rechtsentscheidung der Vorinstanzen (Amtsgericht / Landgericht) mit der Begründung, dass die Öffnungsklausel hier keine Anwendung findet, da zentrales Recht des Eigentümers betroffen ist.

Mit diesem Urteil wird ein Bereits am 15.01.2010 gefasstes Urteil des BGH bestätigt (Az. V ZR 72/09), welches besagte, dass selbst ohne explizite Erlaubnis in der Teilungserklärung bzw. anderweitigen Vereinbarungen zwischen Wohnungseigentümern die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnden Mietern Teil der zulässigen Wohnungsnutzung ist.

Hinweis:
Die genannte Entscheidung bezieht sich jedoch nur auf die Rechte zwischen den Wohnungseigentümern. Städte und Gemeinden können die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste wegen Zweckentfremdung einschränken oder gar verbieten. Zweckentfremdungsverbot.

 

Quelle: vdiv aktuell - Ausgabe 06/19

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  BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17

BGH-Urteil zu Rauchwarnmeldern: Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft

Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch solche Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Es besteht keine Pflicht, diese Wohnungen auszunehmen. So entschied der Bundesgerichtshof am 7. Dezember 2018.

Der Fall

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen beschlossen in einer Eigentümerversammlung, eine Fachfirma mit der Installation sowie der Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen zu beauftragen. Die Bauordnung des Bundeslandes (BauO NRW) sieht in § 49 Abs. 7 eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung entsprechend der Miteigentumsanteile umgelegt werden. Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss, die sie ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Die Entscheidung

Der BGH bestätigte die in den Vorinstanzen ergangenen Urteile und wies die Revision der Kläger zurück. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Zudem entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ zu legen, gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Aus Sicht des BGH werden durch die Regelung „aus einer Hand“ außerdem versicherungsrechtliche Risiken minimiert. Somit entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Hinzu kommt, dass unklar ist, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit können die Folge sein. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, die ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, ist demgegenüber gering.

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  • Jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung
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  • Abwicklung von Versicherungsschäden
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