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Zertifizierte Verwalter: Verordnungsentwurf liegt vor

Zertifizierte Verwalter: Verordnungsentwurf liegt vor

Im Zuge der Reform des Wohnungseigentumsgesetze können Wohnungseigentümer ab Dezember 2022 bzw. Juni 2024 den Nachweis einer Zertifizierung vom WEG-Verwalter verlangen. Das Bundesjustizministerium rechnet nach aktuellen Schätzungen mit 28.500 Angestellten von Immobilienverwaltungen, die sich einer entsprechenden Prüfung unterziehen müssen. Nun liegt ein Verordnungsentwurf über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz vor.

Der VDIV Deutschland hat sich über Jahre mit Nachdruck für eine entsprechende Basisqualifikation eingesetzt – schließlich geht es hier um die treuhänderische Verwaltung von über zehn Millionen Eigentumswohnungen, die in der Regel elementarer Bestandteil der privaten Altersvorsorge sind. Für die gesamte Branche ist die Zertifizierung ein wichtiges Werkzeug, das in der Öffentlichkeit aufgrund von Einzelfällen kritisch geprägte Bild des Verwalters zu wandeln und so zur Stärkung des Berufsbildes beizutragen.

Mit der im Dezember 2020 in Kraft getreten Reform ist die Zertifizierung zwar keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO: Verwalter können somit ihre Tätigkeit auch ab Dezember 2022 grundsätzlich ohne Sachkundenachweis oder Zertifizierung aufnehmen und dieser nachgehen. Doch die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters oder einer gleichgestellten Person wird nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Für die Prüfung ist eine bundeseinheitliche Regelung angedacht. Zuständig für die Abnahme sind die Industrie- und Handelskammern (IHK). Die Prüfung besteht aus einem mindestens 90-minütigen schriftlichen und einem mindestens 15-minütigen mündlichen Teil. Die Prüfungsthemen reichen von immobilienwirtschaftlichem Basiswissen über rechtliche Grundlagen wie Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht bis hin zu kaufmännischen und technischen Voraussetzungen. Die Prüfungsgegenstände orientieren sich an den Sachgebieten, die auch Gegenstand der Weiterbildungspflicht für Verwalter nach § 34c Abs. 2a der GewO und in Anlage 1 zur Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) festgelegt sind. Von dieser Zertifizierungspflicht sind Verwalter ausgenommen, die über eine abgeschlossene Berufsausbildung zu Immobilienkaufleuten oder zu Kaufleuten in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft verfügen oder aber auch einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt absolviert haben. Gleiches gilt für Verwalter mit Befähigung zum Richteramt.

Quelle: vdiv-bw Beiratsnewsletter 2021-2

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Erstes Grundsatzurteil zum WEMoG: BGH rettet Prozessführungsbefugnis des Einzelklägers in Altverfahren!

Erstes Grundsatzurteil zum WEMoG: BGH rettet Prozessführungsbefugnis des Einzelklägers in Altverfahren!

Dieses Urteil wurde mit Spannung erwartet. Wollte der Gesetzgeber mit Inkrafttreten des neuen WEG am 1.12.2020 (WEMoG) dem Einzelkläger seine nach altem Recht bestehende Prozessführungsbefugnis wirklich einfach so „weggrätschen“? Oder würde dies über das Ziel hinausschießen? Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht eine planwidrige Gesetzeslücke im Übergangsrecht und schließt sie mit einer Analogie zugunsten des Klägers. Dieser kann und darf zu Ende prozessieren, solange die Gemeinschaft weiterhin die Füße stillhält.

Mit Urteil vom 7.5.2021 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 299/19 hat der BGH entschieden, dass in bereits vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte (hier: Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB) geltend macht, in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG nF (neue Fassung) fortbesteht, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs (z. B. Verwalter) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft zur Kenntnis gebracht wird. Bislang liegt nur die Mitteilung der Pressestelle des BGH vor. Schon darin finden sich interessante Ausführungen mit hoher Praxisrelevanz. Die vollständige Urteilsbegründung wird in den kommenden Wochen folgen und möglicherweise Gegenstand eines weiteren Beitrags sein.


Der Fall
Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Baden-Württemberg. Das eine Grundstück steht im Eigentum des Klägers und einer weiteren Person, die zusammen eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden. Ihr Grundstück grenzt in dem Bereich des Gartens, an welchem dem weiteren Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, unmittelbar an das Grundstück der Beklagten. 2011 pflanzten die Beklagten auf ihrem Grundstück entlang dieser Grenze vier Zypressen mit einem Grenzabstand von unter vier Metern. Der Kläger verlangt deren Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 16 Abs. 1 Nr. 4 Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg (NRG BW), hilfsweise den Rückschnitt der Bäume auf eine Höhe von maximal 3,5 Metern.

Das Amtsgericht Mannheim hat der Klage im März 2019 im Hauptantrag stattgegeben. Das Landgericht Mannheim hat die Berufung der Beklagten mit Urteil vom 22.11.2019 zurückgewiesen. Mit der Revision möchten die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. Sie berufen sich darauf, dass der Kläger seine Prozessführungsbefugnis am 1.12.2020 „über Nacht“ nachträglich verloren habe, weil die Ausübungsbefugnis für Abwehransprüche aus dem gemeinschaftlichen Eigentum seitdem allein und ausschließlich der Gemeinschaft zugeordnet sei, nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern


Die Entscheidung
Der BGH bestätigt die Vorinstanzen. Der Kläger als einer der beiden Wohnungseigentümer der Zweiergemeinschaft sei weiterhin prozessführungsbefugt, da ein entgegenstehender Wille der Gemeinschaft nicht belegt sei. Zu Recht habe daher das Berufungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Beseitigung der Zypressen bejaht, den dieser allein und ohne Beschluss der Gemeinschaft oder individuelle Zustimmung des zweiten Wohnungseigentümers (und Sondernutzungsberechtigten an der Gartenfläche) geltend machen durfte.

Der Fall sei nach der Überleitungsvorschrift des § 48 Abs. 5 WEG zu beurteilen, der indessen für die vorliegende Fallkonstellation eine planwidrige, vom Gesetzgeber also nicht gesehene, Regelungslücke aufweise. Gemäß § 48 Abs. 5 WEG seien für die bereits vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren die Vorschriften des dritten Teils des WEG, also des Verfahrensrechts (§§ 43 ff. WEG), in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden. Hierzu heißt es in der Gesetzesbegründung, dass die Änderungen des Verfahrensrechts im WEMoG anhängige Gerichtsverfahren unberührt lassen sollen mit der Folge, dass Altverfahren, die am 1.12.2020 bereits bei Gericht anhängig sind, nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften (§§ 43 ff. WEG aF) zu Ende zu führen seien (Bundestags-Drucksache 19/8791, Seite 86 noch zu § 48 Abs. 4 WEG-Entwurf, jetzt Abs. 5).

Die Regelungslücke ergäbe sich offenbar daraus, dass der neue § 9a Abs. 2 WEG, der die Ausübungsbefugnis jetzt der Gemeinschaft zuordnet, nicht zum Verfahrensrecht gehört, sondern in den materiellen Vorschriften des ersten Teils (§§ 1-30 WEG) zu finden ist. Diese Regelungslücke hätte der Gesetzgeber, hätte er sie erkannt, mit einer Regelung geschlossen, die sich – so der BGH – an der Vorschrift des § 48 Abs. 5 WEG orientiert, zugleich aber auch den verfahrensrechtlichen Charakter von § 9a Abs. 2 WEG einbezogen hätte, was im Ergebnis dazu führen müsse, dass die Prozessführungsbefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers nicht schon durch das bloße Inkrafttreten der Neuregelung entfallen dürfe. Der Gesetzgeber könne nicht gewollt haben, dass ein Gerichtsverfahren, selbst wenn es – wie im vorliegenden Fall – schon seit Jahren anhängig und über mehrere Instanzen geführt worden sei, für beide Parteien gänzlich nutzlos würde und im Ergebnis nur erheblichen Aufwand und Kosten verursacht hätte.

Die Gemeinschaft habe die gerichtliche Rechtsverfolgung vor dem 1.12.2020 nicht durch einen Beschluss an sich gezogen. Daher müsse nunmehr davon ausgegangen werden, dass sie sich weiterhin nicht in den für sie fremden Prozess eines Wohnungseigentümers einmischen wolle. Solange dem Gericht ein entgegenstehender Wille der Gemeinschaft aber nicht zur Kenntnis gebracht werde, bestehe daher für ein Altverfahren die individuelle Prozessführungsbefugnis des Wohnungseigentümers fort. Ein solcher entgegenstehender Wille der Gemeinschaft müsse dem Gericht laut BGH in Gestalt einer schriftlichen Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs (z. B. Verwalter) zur Kenntnis gebracht werden.


Fazit für Wohnungseigentümer
Will die Gemeinschaft einen laufenden Störungsabwehrprozess, z. B. auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen oder sonst störenden Nutzung oder auf Beseitigung/Rückbau einer baulichen Veränderung, übernehmen, entspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, den bislang prozessierenden Kläger von den ihm entstandenen Prozesskosten freizustellen. In Betracht kommt auch, ihn dazu zu ermächtigen, seinen Prozess in gewillkürter Prozessstandschaft zu Ende zu führen. Grundsätzlich wird es auf beiden Seiten (Kläger und Gemeinschaft) hierfür berechtigte Interessen geben.

Will der klagende Wohnungseigentümer sich seine Prozessführungsbefugnis nicht nehmen lassen, wird er ihm nachteilige Beschlüsse gegebenenfalls mit der Anfechtungsklage und im einstweiligen Rechtsschutz bekämpfen müssen. Es kann im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, einem auf der Siegerstraße befindlichen Kläger nach Jahren den Prozess kurz vor dem Ziel zu vermasseln. Unter Umständen ist das Ermessen der Mehrheit dahin reduziert, die Prozessführung des Klägers zu genehmigen.


Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?
Hätte der Kläger seine Klage nach dem 30.11.2020 bei Gericht eingereicht, wäre sie unzulässig. Wohnungseigentümern fehlt in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum und dessen Schutz vor Störungen die Prozessführungsbefugnis. Die Ausübungsbefugnis liegt bei der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 2 WEG). Will der Einzelne klagen, muss er sich seitens der Gemeinschaft die Prozessführungsbefugnis zuweisen lassen, also durch einen Mehrheitsbeschluss.

Geht es nicht um Störungen seitens eines Nachbarn oder sonstigen Dritten, sondern um Beeinträchtigungen durch Miteigentümer innerhalb der Gemeinschaft, sind individuelle Klagen dann zulässig, wenn sich der Abwehranspruch nicht ausschließlich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, sondern zumindest auch aus dem Sondereigentum ergibt, wie z.B. bei Trittschallbeeinträchtigungen oder Geruchsemissionen in den eigenen vier Wänden (Sondereigentum). Hier ist und bleibt der Sondereigentümer Rechtsinhaber und als solcher allein zur außergerichtlichen und gerichtlichen Rechtsverfolgung berechtigt, ohne dass die Gemeinschaft ihm dies streitig machen kann. Entsprechende Versuche durch Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die Verwaltungshoheit des Sondereigentümers über sein Sondereigentum ist insoweit mehrheitsfest. Andererseits ist es denkbar, dass der Sondereigentümer die Gemeinschaft zur Prozessführung ermächtigt, etwa dann, wenn zusätzlich Ansprüche aus dem gemeinschaftlichen Eigentum zu verfolgen sind, die der gesetzlichen Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft unterliegen.

Quelle: vdiv-bw Beiratsnewsletter 2021-2

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Wir von Jung & Nagel Immobilien sind für Sie auch der richtige Partner für die Verwaltung Ihrer Immobilie. Mit großer Sachkenntnis und in engem Kontakt mit unseren Kunden sorgen wir für den dauerhaften Werterhalt der Immobilie ebenso wie für einen nachhaltigen Ertrag und stabile Mietverhältnisse. Denn auch hier gilt: Wir wollen Menschen helfen, ein Zuhause zu finden.

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Sie müssen sich auf Ihren Verwalter von Anfang an und in allen Bereichen verlassen können. Ebenso wichtig ist, dass er für Sie jederzeit erreichbar ist und sich um Ihre Belange kümmert. Schnell und gewissenhaft.

Wir von Jung & Nagel Immobilien legen großen Wert auf den engen persönlichen Austausch mit unseren Eigentümern. Eine umfassende und transparente Kommunikation, schnelle Rückmeldungen und termingerechte Abrechnungserstellung sind für uns Grundvoraussetzung einer erfolgreichen Zusammenarbeit.


Mit Jung & Nagel Immobilien haben Sie einen Partner, der jederzeit pünktlich, zuverlässig und in Ihrem Sinne agiert.

In uns haben Sie einen Partner, der jederzeit pünktlich, zuverlässig und in Ihrem Sinne agiert! 

Zuverlässigkeit und Sicherheit seit über drei Jahrzehnten

Mehr als 30 Jahre schon vertreten wir die Interessen unserer Kunden. Eigentümer und Investoren wissen genau, was sie mit uns haben: Einen seriösen, auf Sicherheit und Werterhalt bedachten Partner.

Wir von Jung & Nagel Immobilien verwalten Ihre Immobilie nach Ihren Vorgaben und entlasten Sie vollständig. Unsere qualitativ hochwertigen Betreuungs- und Serviceleistungen schonen Ihre Nerven und halten Ihnen den Rücken frei.

Wir sorgen dafür, dass der Wert Ihrer Anlageimmobilie nicht nur stabil bleibt, sondern sich langfristig steigert.

Wir sorgen dafür, dass der Wert Ihrer Anlageimmobilie nicht nur stabil bleibt, sondern sich langfristig steigert.

  • Durchführung der Vermietung
  • Ausfertigung der Mietverträge und Abnahme / Übergabe der Mieträume
  • Entgegennahme der Mieten, Nebenkosten und sonstigen Nutzungsentgelte zu den Fälligkeitsterminen
  • Korrespondenz mit Mietern, Dienstleistern und Dritten
  • Marktgerechte Anpassung der Mieten
  • Jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung
  • Verwaltung von Mietkautionen
  • Abwicklung von Versicherungsschäden
  • regelmäßige Überprüfung des technischen Gebäudezustands und Erstellen von Sanierungskonzepten
  • Erstellung von Jahresabrechnungen mit allen erforderlichen Unterlagen für die Steuererklärung

Sondereigentumsverwaltung (SE-Verwaltung)

Jung & Nagel Immobilien verwaltet für Sie im Rahmen der WEG-Verwaltung das gemeinschaftliche Eigentum. Alle Angelegenheiten des Sondereigentums obliegen Ihnen selbst.

Eine professionelle und vertrauenswürdige Verwaltung ist für Sie vor allem dann wichtig, wenn Sie zu weit weg wohnen, um Ihr Sondereigentum selbst optimal zu betreuen. Eine vermietete Eigentumswohnung ist eine sichere und ertragsreiche Vermögensanlage. Um die Rentabilität und den Wertzuwachs Ihres Sondereigentums zu optimieren, übernehmen wir die professionelle Mietverwaltung (SE-Verwaltung).

Die Sondereigentumsverwaltung stellt eine Entlastung für Sie als Vermieter dar.

Die Sondereigentumsverwaltung stellt somit eine Entlastung für Sie als Vermieter dar. 

Die Leistungen von Jung & Nagel Immobilien umfassen:

  1. Entgegennahme der Mieten, Nebenkosten und sonstigen Nutzungsentgelte zu den Fälligkeitsterminen
  2. Veranlassung und Überwachung aller erforderlichen laufenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
  3. Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter nach Wirksamwerden der Jahresabrechnung durch Beschluss der Eigentümerversammlung.
  4. Kündigung beziehungsweise Entgegennahme von Kündigungen und Neuvermietung
  5. Marktgerechte Anpassung der Mieten
  6. Erstellung eines kurz- und mittelfristigen Wirtschaftsplanes zur Investitionssteuerung

Zuverlässigkeit und Sicherheit für Eigentümer und Investoren

Seit vielen Jahren verbinden Eigentümer und Investoren mit der Jung Immobilien Zuverlässigkeit, Seriosität, Sicherheit und Werterhalt.

Wenn es um Ihre Anlageimmobilie geht, finden Sie in uns einen vertrauenswürdigen Partner. Wir bieten Ihnen eine umfassende Betreuung Ihrer Immobilie und einen kompletten Service. 

So sorgen wir durch vielfältige Maßnahmen dafür, dass der Wert Ihrer Immobilie nicht nur stabil bleibt, sondern langfristig gesteigert wird.

  • Abnahme und Übergabe der Mieträume
  • Ausfertigung der Mietverträge
  • Korrespondenz mit Mietern
  • Marktgerechte Anpassung der Mieten
  • Jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung
  • Verwaltung von Mietkautionen
  • Abwicklung von Versicherungsschäden
  • Regelmäßige Überprüfung des technischen Gebäudezustands und Erstellung von Sanierungskonzepten
  • Ausführliche und übersichtliche Quartalsabrechnung mit kumulierten Jahreszahlen und Einzelkontolisten
  • Monatliche Umsatzsteuervoranmeldung
  • Erstellung eines kurz- und mittelfristigen Wirtschaftsplanes zur Investitionssteuerung

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