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  BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17

BGH-Urteil zu Rauchwarnmeldern: Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft

Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch solche Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Es besteht keine Pflicht, diese Wohnungen auszunehmen. So entschied der Bundesgerichtshof am 7. Dezember 2018.

Der Fall

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen beschlossen in einer Eigentümerversammlung, eine Fachfirma mit der Installation sowie der Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen zu beauftragen. Die Bauordnung des Bundeslandes (BauO NRW) sieht in § 49 Abs. 7 eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung entsprechend der Miteigentumsanteile umgelegt werden. Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss, die sie ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Die Entscheidung

Der BGH bestätigte die in den Vorinstanzen ergangenen Urteile und wies die Revision der Kläger zurück. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Zudem entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ zu legen, gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Aus Sicht des BGH werden durch die Regelung „aus einer Hand“ außerdem versicherungsrechtliche Risiken minimiert. Somit entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Hinzu kommt, dass unklar ist, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit können die Folge sein. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, die ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, ist demgegenüber gering.

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  BGH, Urteil vom 26. Oktober 2018, V ZR 143/17

BGH: Hausmusik muss geduldet werden

Des einen Freud, des anderen Leid: Hausmusik. Im Streit um das Trompete spielen in einem Reihenhaus schaffte der BGH Klarheit. Das Musizieren der Nachbarn muss in gewissen Grenzen hingenommen werden.

Der Fall
Der Beklagte, ein Berufsmusiker, der im Orchester eines Theaters Trompete spielt, und der Kläger, sein nebenan lebender Nachbar, stritten jahrelang wegen des Trompetenspiels. Der Musiker übte und musizierte im Erdgeschoss sowie in einem gesonderten Probenraum im Dachgeschoss seines Reihenhauses. Das machte er maximal drei Stunden an zwei Tagen in der Woche und hielt sich dabei an die Mittags- und Nachtruhezeiten. Hinzu kamen noch zwei Stunden Unterricht für Schüler. Für den Kläger war das zu viel: Er verlangte das Ergreifen geeigneter Maßnahmen, damit das Spielen von Musikinstrumenten in seinem Haus nicht wahrgenommen werden kann.

Urteile der Vorinstanzen
Das Amtsgericht gab dem Kläger zunächst Recht. Doch der Musiker ging in Berufung. Das Landgericht urteilte daraufhin, dass der Trompeter zwar spielen darf – maximal zehn Stunden pro Woche – aber nur noch im Dachgeschoss. Außerdem muss er den Unterricht einstellen. Der Musiker legte daraufhin Revision ein, da er sein Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit durch die „Verbannung” auf den Dachboden eingeschränkt sah.

Die Entscheidung: Üben muss geduldet werden
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall dorthin zurück, da es einen zu strengen Maßstab angelegt hat. „Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und ist aus der maßgeblichen Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen” in gewissen Grenzen hinzunehmen, weil es einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts bildet und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein kann; es gehört – wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen – zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit”, heißt es in der Urteilsbegründung des BGH. Der Nachbar muss das Musizieren daher für zwei bis drei Stunden an Werktagen sowie ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen dulden. Dabei sind die Ruhezeiten zur Mittags- und Nachtzeit einzuhalten. Ein nahezu vollständiges Spielverbot am Wochenende und für die Abendstunden komme nicht in Betracht. Anhand dieser Vorgaben muss nun das Landgericht neu darüber entscheiden, zu welchen Zeiten der Nachbar zur Trompete greifen darf.

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  NEUE DATENSCHUTZERKLÄRUNG (DSGVO)

NEUE DATENSCHUTZERKLÄRUNG (DSGVO)

Sehr geehrte  Eigentümer und Mieter,
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am 25.Mai 2018 tritt die EU-Datenschutz-Grundverordnung in Kraft. 

Aus diesem Grund, aktualisieren wir heute unsere Datenschutzerklärung. Bis einschließlich 24. Mai 2018 gilt die Ihnen bekannte Datenschutzerklärung.

Die aktualisierte Datenschutzerklärung ersetzt die zuvor geltenden Richtlinien und erklärt nun noch einfacher und ausführlicher, wie Jung Immobilien personenbezogene Daten schützt. Darüber hinaus bringt die überarbeitete Datenschutzerklärung unsere Datenschutzpraktiken in Einklang mit der neuen EU-Datenschutzgrundverordnung.

Wir empfehlen Ihnen, sich mit der überarbeiteten Datenschutzerklärung vertraut zu machen. Die neue Datenschutzerklärung finden Sie hier → http://www.jungimmobilien-stuttgart.com/datenschutzhinweis.html

Falls Sie Fragen oder Anmerkungen zu den neuen Datenschutzgrundsätzen haben, können Sie uns jederzeit kontaktieren.

Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen in Jung Immobilien.


Ihr Team der Jung Immobilien

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  FINANZAMT MUSS VERSPÄTETE NEBENKOSTENABRECHNUNG AKZEPTIEREN

FINANZAMT MUSS VERSPÄTETE NEBENKOSTENABRECHNUNG AKZEPTIEREN

Nebenkosten zum Beispiel für Schornsteinfeger, Hausreinigung und Gartenpflege können Mieter steuerlich absetzen. Kommt die Betriebskostenabrechnung erst nach dem Steuerbescheid, ist auch ein nachträglicher Abzug möglich.

Mieter können Nebenkosten beim Finanzamt geltend machen. «Denn auch für sie gilt, Kosten für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen können in der Einkommensteuererklärung abgesetzt werden», erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler.

Dazu zählen beispielsweise Kosten für die Hausreinigung, die Gartenpflege, den Hauswart oder den Schornsteinfeger. Nach einem Urteil des Finanzgerichts Köln kann der Steuerbescheid sogar nachträglich geändert werden, wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung erst später erhält und der Steuerbescheid eigentlich schon bestandskräftig ist (Az.: 11 K 1319/16).

Im verhandelten Fall beantragte der Kläger die Änderung seines Steuerbescheids, da er die Betriebskostenabrechnung erst nach der Einkommensteuerveranlagung erhalten hatte. Das Finanzamt lehnte eine Änderung ab, weil der Kläger bereits in den Vorjahren Nebenkosten geltend gemacht hatte und dementsprechend wissen musste, dass diese Kosten noch fehlen.

Das Finanzgericht sah dies anders: Erst mit dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung sei die Voraussetzung für den Steuerabzug erfüllt, da dem Kläger vorher nicht bekannt war, ob und in welcher Höhe steuerbegünstigte Nebenkosten entstanden sind.

Kommt die Betriebskostenabrechnung beim Mieter also erst nach Bestandskraft des Steuerbescheides an, kann er die Kosten nachmelden und den Steuerbescheid ändern lassen. Zur Begründung sollte auf das genannte Urteil des Finanzgerichts Köln verwiesen werden, empfiehlt Klocke.

Wem das zu aufwendig ist, kann die Kosten auch in der Steuererklärung für das Jahr geltend machen, in dem er die Betriebskostenabrechnung erhalten hat. Bekommt der Mieter etwa im September 2017 die Abrechnung für das Jahr 2016, so kann er die Kosten in die nächste Einkommensteuererklärung für 2017 eintragen.

Hinweis Ihrer Verwaltung: In dieser Sache möchten wir auch auf unseren Artikel vom 03.04.2017 "EINKOMMENSTEUERERKLÄRUNG Für 2016" verweisen.

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  BUNDESTAG BESCHLIEßT BERUFSZULASSUNG FÜR IMMOBILIENVERWALTER / MAKLER

BUNDESTAG BESCHLIEßT BERUFSZULASSUNG FÜR IMMOBILIENVERWALTER / MAKLER

Der Bundestag hat das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler beschlossen. Statt des ursprünglich geplanten Sachkundenachweises wird eine Fortbildung eingeführt.

Für gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien wird erstmals eine Erlaubnispflicht in § 34c Gewerbeordnung eingeführt. Bislang müssen sie die Aufnahme ihrer Tätigkeit lediglich anzeigen. Die Erlaubnispflicht erstreckt sich auf WEG-Verwalter und Mietverwalter von Wohnraum, die das Gesetz unter der Bezeichnung „Wohnimmobilienverwalter“ zusammenfasst. Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis ist, dass der Verwalter seine Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen kann.

Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler müssen künftig regelmäßige Weiterbildungen nachweisen, und zwar 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Diese Fortbildungspflicht wird anstelle des im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehenen Sachkundenachweises eingeführt. Verstöße gegen die Fortbildungspflicht können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Die Fortbildungspflicht gilt auch für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Für Gewerbetreibende (Makler und Verwalter), die nach gewerberechtlichen Grundsätzen eine juristische oder natürliche Person sein können, reicht es dabei aus, wenn eine angemessene Zahl von vertretungsberechtigten Aufsichtspersonen die Weiterbildung absolviert.

Mit dem Beschluss des Bundestages ist das Gesetzgebungsverfahren fast abgeschlossen. Nun muss das Gesetz noch den zweiten Durchgang im Bundesrat durchlaufen. Die letzte Sitzung vor der Sommerpause ist auf den 7.7.2017 terminiert. Wenn das Gesetz den Bundesrat ohne Anrufung des Vermittlungsausschusses passiert, womit zu rechnen ist, kann es im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Die Neuregelungen treten neun Monate nach der Verkündung in Kraft, frühestens am 1.5.2018. Immobilienverwalter haben nach Inkrafttreten der neuen Vorgaben dann nochmals sechs Monate Zeit, um die dann nach § 34c Gewerbeordnung erforderliche Erlaubnis zu beantragen.

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