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BGH-Urteil zur kurzzeitiger Vermietung von Eigentumswohnungen

BGH-Urteil zur kurzzeitiger Vermietung von Eigentumswohnungen

Ob und in welchem Ausmaß Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum kurzzeitig an Dritte, beispielsweise an Feriengäste, vermieten dürfen, kann in der Teilungserklärung geregelt werden. Wird eine bestehende Erlaubnis nur dermaßen in Anspruch genommen, dass z.B. einer der Eigentümerseine Wohnung regelmäßig für kurze  Zeit an stetig neue Nutzer vermietet, kann es zu Störung der übrigen Eigentümer kommen. So auch im vorliegenden Fall:

Die Miteigentümer störten sich an den dauernd wechselnden Mietern der Wohnung der Klägerin, sodass sie von der Öffnungsklausel in der Teilungserklärung Gebrauch machten und mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentumsanteile die kurzfristige Vermietung von Sondereigentum verboten.

Mit der Rechtmäßigkeit eines solchen Beschlusses hat sich der BGH beschäftigt.

Der Fall

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die der Gemeinschaft zugrundeliegende Teilungserklärung enthält die Erlaubnis, die Wohnungen auch kurzzeitig zu vermieten. Eine Beschränkung der Häufigkeit wurde nicht geregelt. Zudem findet sich in der Teilungserklärung eine Öffnungsklausel, wonach mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentumsanteile Regelungen der Teilungserklärung geändert werden können. Die Gemeinschaft beschloss: Fortan soll die Überlassung einer Wohnung der Gemeinschaft an täglich bzw. wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig sein.

Gegen diesen Beschluss erhob die häufig vermietende Eigentümer Beschlussanfechtungsklage. Das Amtsgericht stellt daraufhin die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Im späteren Verlauf bestätige auch der BGH die Rechtsentscheidung der Vorinstanzen (Amtsgericht / Landgericht) mit der Begründung, dass die Öffnungsklausel hier keine Anwendung findet, da zentrales Recht des Eigentümers betroffen ist.

Mit diesem Urteil wird ein Bereits am 15.01.2010 gefasstes Urteil des BGH bestätigt (Az. V ZR 72/09), welches besagte, dass selbst ohne explizite Erlaubnis in der Teilungserklärung bzw. anderweitigen Vereinbarungen zwischen Wohnungseigentümern die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnden Mietern Teil der zulässigen Wohnungsnutzung ist.

Hinweis:
Die genannte Entscheidung bezieht sich jedoch nur auf die Rechte zwischen den Wohnungseigentümern. Städte und Gemeinden können die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste wegen Zweckentfremdung einschränken oder gar verbieten. Zweckentfremdungsverbot.

 

Quelle: vdiv aktuell - Ausgabe 06/19

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BGH-Urteil zu Rauchwarnmeldern: Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft

BGH-Urteil zu Rauchwarnmeldern: Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft

Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch solche Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Es besteht keine Pflicht, diese Wohnungen auszunehmen. So entschied der Bundesgerichtshof am 7. Dezember 2018.

Der Fall

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen beschlossen in einer Eigentümerversammlung, eine Fachfirma mit der Installation sowie der Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen zu beauftragen. Die Bauordnung des Bundeslandes (BauO NRW) sieht in § 49 Abs. 7 eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung entsprechend der Miteigentumsanteile umgelegt werden. Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss, die sie ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Die Entscheidung

Der BGH bestätigte die in den Vorinstanzen ergangenen Urteile und wies die Revision der Kläger zurück. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Zudem entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ zu legen, gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Aus Sicht des BGH werden durch die Regelung „aus einer Hand“ außerdem versicherungsrechtliche Risiken minimiert. Somit entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Hinzu kommt, dass unklar ist, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit können die Folge sein. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, die ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, ist demgegenüber gering.

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BGH: Hausmusik muss geduldet werden

BGH: Hausmusik muss geduldet werden

Des einen Freud, des anderen Leid: Hausmusik. Im Streit um das Trompete spielen in einem Reihenhaus schaffte der BGH Klarheit. Das Musizieren der Nachbarn muss in gewissen Grenzen hingenommen werden.

Der Fall
Der Beklagte, ein Berufsmusiker, der im Orchester eines Theaters Trompete spielt, und der Kläger, sein nebenan lebender Nachbar, stritten jahrelang wegen des Trompetenspiels. Der Musiker übte und musizierte im Erdgeschoss sowie in einem gesonderten Probenraum im Dachgeschoss seines Reihenhauses. Das machte er maximal drei Stunden an zwei Tagen in der Woche und hielt sich dabei an die Mittags- und Nachtruhezeiten. Hinzu kamen noch zwei Stunden Unterricht für Schüler. Für den Kläger war das zu viel: Er verlangte das Ergreifen geeigneter Maßnahmen, damit das Spielen von Musikinstrumenten in seinem Haus nicht wahrgenommen werden kann.

Urteile der Vorinstanzen
Das Amtsgericht gab dem Kläger zunächst Recht. Doch der Musiker ging in Berufung. Das Landgericht urteilte daraufhin, dass der Trompeter zwar spielen darf – maximal zehn Stunden pro Woche – aber nur noch im Dachgeschoss. Außerdem muss er den Unterricht einstellen. Der Musiker legte daraufhin Revision ein, da er sein Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit durch die „Verbannung” auf den Dachboden eingeschränkt sah.

Die Entscheidung: Üben muss geduldet werden
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall dorthin zurück, da es einen zu strengen Maßstab angelegt hat. „Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und ist aus der maßgeblichen Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen” in gewissen Grenzen hinzunehmen, weil es einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts bildet und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein kann; es gehört – wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen – zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit”, heißt es in der Urteilsbegründung des BGH. Der Nachbar muss das Musizieren daher für zwei bis drei Stunden an Werktagen sowie ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen dulden. Dabei sind die Ruhezeiten zur Mittags- und Nachtzeit einzuhalten. Ein nahezu vollständiges Spielverbot am Wochenende und für die Abendstunden komme nicht in Betracht. Anhand dieser Vorgaben muss nun das Landgericht neu darüber entscheiden, zu welchen Zeiten der Nachbar zur Trompete greifen darf.

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NEUE DATENSCHUTZERKLÄRUNG (DSGVO)

NEUE DATENSCHUTZERKLÄRUNG (DSGVO)

Sehr geehrte  Eigentümer und Mieter,
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am 25.Mai 2018 tritt die EU-Datenschutz-Grundverordnung in Kraft. 

Aus diesem Grund, aktualisieren wir heute unsere Datenschutzerklärung. Bis einschließlich 24. Mai 2018 gilt die Ihnen bekannte Datenschutzerklärung.

Die aktualisierte Datenschutzerklärung ersetzt die zuvor geltenden Richtlinien und erklärt nun noch einfacher und ausführlicher, wie Jung Immobilien personenbezogene Daten schützt. Darüber hinaus bringt die überarbeitete Datenschutzerklärung unsere Datenschutzpraktiken in Einklang mit der neuen EU-Datenschutzgrundverordnung.

Wir empfehlen Ihnen, sich mit der überarbeiteten Datenschutzerklärung vertraut zu machen. Die neue Datenschutzerklärung finden Sie hier → http://www.jungimmobilien-stuttgart.com/datenschutzhinweis.html

Falls Sie Fragen oder Anmerkungen zu den neuen Datenschutzgrundsätzen haben, können Sie uns jederzeit kontaktieren.

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Ihr Team der Jung Immobilien

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FINANZAMT MUSS VERSPÄTETE NEBENKOSTENABRECHNUNG AKZEPTIEREN

FINANZAMT MUSS VERSPÄTETE NEBENKOSTENABRECHNUNG AKZEPTIEREN

Nebenkosten zum Beispiel für Schornsteinfeger, Hausreinigung und Gartenpflege können Mieter steuerlich absetzen. Kommt die Betriebskostenabrechnung erst nach dem Steuerbescheid, ist auch ein nachträglicher Abzug möglich.

Mieter können Nebenkosten beim Finanzamt geltend machen. «Denn auch für sie gilt, Kosten für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen können in der Einkommensteuererklärung abgesetzt werden», erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler.

Dazu zählen beispielsweise Kosten für die Hausreinigung, die Gartenpflege, den Hauswart oder den Schornsteinfeger. Nach einem Urteil des Finanzgerichts Köln kann der Steuerbescheid sogar nachträglich geändert werden, wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung erst später erhält und der Steuerbescheid eigentlich schon bestandskräftig ist (Az.: 11 K 1319/16).

Im verhandelten Fall beantragte der Kläger die Änderung seines Steuerbescheids, da er die Betriebskostenabrechnung erst nach der Einkommensteuerveranlagung erhalten hatte. Das Finanzamt lehnte eine Änderung ab, weil der Kläger bereits in den Vorjahren Nebenkosten geltend gemacht hatte und dementsprechend wissen musste, dass diese Kosten noch fehlen.

Das Finanzgericht sah dies anders: Erst mit dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung sei die Voraussetzung für den Steuerabzug erfüllt, da dem Kläger vorher nicht bekannt war, ob und in welcher Höhe steuerbegünstigte Nebenkosten entstanden sind.

Kommt die Betriebskostenabrechnung beim Mieter also erst nach Bestandskraft des Steuerbescheides an, kann er die Kosten nachmelden und den Steuerbescheid ändern lassen. Zur Begründung sollte auf das genannte Urteil des Finanzgerichts Köln verwiesen werden, empfiehlt Klocke.

Wem das zu aufwendig ist, kann die Kosten auch in der Steuererklärung für das Jahr geltend machen, in dem er die Betriebskostenabrechnung erhalten hat. Bekommt der Mieter etwa im September 2017 die Abrechnung für das Jahr 2016, so kann er die Kosten in die nächste Einkommensteuererklärung für 2017 eintragen.

Hinweis Ihrer Verwaltung: In dieser Sache möchten wir auch auf unseren Artikel vom 03.04.2017 "EINKOMMENSTEUERERKLÄRUNG Für 2016" verweisen.

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