Neuigkeiten

Ihre Suche ergibt 5 Treffer

BGH-Urteil: Kein Anspruch auf Baumfällen bei Einhaltung des Grenzabstandes

BGH-Urteil: Kein Anspruch auf Baumfällen bei Einhaltung des Grenzabstandes

Ein Grundstückseigentümer kann in aller Regel von seinem Nachbarn nicht die Beseitigung von Bäumen wegen der von ihnen ausgehenden natürlichen Immissionen auf sein Grundstück verlangen, wenn die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten worden sind.

 

Der Fall

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, die in Baden-Württemberg belegen und mit Wohnhäusern bebaut sind. Auf dem Grundstück des Beklagten stehen in einem Abstand von mindestens zwei Meter zu der Grenze drei ca. 18 Meter hohe, gesunde Birken. Wegen der von den Birken ausgehenden Immissionen (Pollenflug, Herausfallen der Samen und Früchte, Herabfallen der leeren Zapfen sowie der Blätter und Birkenreiser) verlangt der Kläger mit seinem Hauptantrag deren Entfernung und hilfsweise eine monatliche Zahlung von jeweils 230 € in den Monaten Juni bis November eines jeden Jahres.

 

Die Entscheidung

Der BGH hat der zugelassenen Revision des beklagten Eigentümers stattgegeben und damit das erstinstanzliche Urteil, welches die Klage des Nachbarn im Haupt- und Hilfsantrag abgewiesen hatte, wieder hergestellt. Der Bundesgerichtshof führt in seiner Begründung aus, dass ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB voraussetzt, dass der Beklagte ein Störer im Sinne dieser Vorschrift sein muss. Hierfür genügt jedoch nicht bereits das Eigentum an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht. Vielmehr muss festgestellt werden, ob es Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen. Wenn es um durch Naturereignisse ausgelöste Störungen geht, ist entscheidend, ob sich die Nutzung des Grundstücks von dem die Beeinträchtigungen ausgehen, im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält. In aller Regel ist von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen, wenn –wie hier gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 4a i. V. m. Abs. 2 Satz 1 NRG-BW a. F. – die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind. Kommt es trotz der Einhaltung der Abstandsgrenzen zu natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück, ist der Eigentümer des Grundstücks hierfür nach der von dem Gesetzgeber vorgenommenen Wertung regelmäßig nicht verantwortlich. Der BGH weist zwar darauf hin, dass grundsätzlich der Landesgesetzgeber nicht dem Nachbarn Rechte nehmen könne, die sich aus § 1004 Abs. 1 BGB ergeben, jedoch müsse die (Vor-) Frage gestellt werden, ob ein Grundstückseigentümer für natürliche Immissionen verantwortlich sei. Sobald dies ausscheidet, gibt es auch keinen Konflikt zwischen den Regeln des BGB und den landesrechtlichen Vorschriften. Da der Grundstückseigentümer für die Beeinträchtigungen nicht verantwortlich ist, scheidet auch ein Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB vollständig aus.

Quelle: vdiv-bw 4.Ausgabe Beiratsnewsletter

mehr erfahren >>>

BGH-Urteil: Härtefallabwägung bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung

BGH-Urteil: Härtefallabwägung bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung

Bei der Prüfung eines Härteeinwandes nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung kommt es bei der Interessenabwägung der Mietvertragsparteien auf die Umstände des Einzelfalles an. Es ist zwar zu prüfen, ob die Wohnungsgröße angemessen ist, aber auch die Verwurzelung des Mieters sowie seine gesundheitliche Verfassung zu berücksichtigen. Ausgeschlossen ist der Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB jedoch dann, wenn die Modernisierungsmaßnahme aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters durchgeführt wurde.

 

Der Fall

Der Mieter (Kläger) bewohnt seit seinem fünften Lebensjahr eine knapp 86 qm große Wohnung in Berlin, die er inzwischen allein nutzt. Der Mietvertrag über die in einem 1929 erbauten Mehrfamilienhaus liegende Wohnung wurde von den Eltern des Mieters im Jahre 1962 abgeschlossen. Der Mieter bezieht Arbeitslosengeld II und erhält zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von 463,10 Euro. Die Kaltmiete der Wohnung betrug im Juni 2016 574,34 Euro.

Nachdem die Vermieterin Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen ließ, die bisherigen Balkone durch größere Balkone ersetzte sowie seit den 1970er-Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nahm, wurde die Miete zum 01.01.2017 um 240 Euro angehoben (davon 70 Euro für die Dämmungen, 100 Euro für den Anbau neuer Balkone, weitere 70 Euro für den Fahrstuhl).

Der Mieter wendete daraufhin ein, dass die Mieterhöhung für ihn eine unzumutbare finanzielle Härte bedeute und klagte auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung von 240 Euro monatlich verpflichtet sei.

Nachdem das Amtsgericht lediglich feststellte, dass der Mieter zwar nicht zur Zahlung der Mieterhöhung von 70 Euro für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls verpflichtet sei, im Übrigen jedoch die Klage des Mieters abgewiesen hatte, wurde vom Berufungsgericht die Klage abgeändert. Es stellte fest, dass der Mieter aufgrund seines Härteeinwandes zur Zahlung der Mieterhöhung nicht verpflichtet sei.

Die beklagte Vermieterin machte sodann im Revisionsverfahren geltend, dass nach den für staatliche Transferleistungen geltenden Vorschriften für einen Einpersonenhaushalt lediglich eine Wohnfläche von 50 qm als angemessen gelte. Die 86 qm große Wohnung des Mieters übersteige diese Grenze erheblich.

 

Die Entscheidung

Der BGH hat den Einwand der Vermieterin nicht durchgreifen lassen. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass bei der nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmenden Abwägung die Wohnungsgröße zulasten des Mieters zwar mit einzubeziehen ist. Jedoch ist darüber hinaus abzuwägen, ob der Mieter trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.

Es kommt laut BGH bei der Abwägung darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine gesundheitliche Verfassung, für seine Bedürfnisse angemessen ist. Vorliegend lebte der Mieter schon seit 55 Jahren in der Wohnung, so dass ihm nicht vorgeworfen werden konnte, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses „über seinen Verhältnissen“ lebte.

Auch wenn der BGH damit die rechtliche Würdigung des Berufungsgerichts zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte gebilligt hat, musste die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, da keine ausreichenden Feststellungen zum Vorliegen von Ausnahmefällen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB vom Berufungsgericht getroffen worden waren.

Denn bei Vorliegen der Ausnahmefälle ist ein Härtefalleinwand des Mieters gesetzlich ausgeschlossen. Das Berufungsgericht hatte bezüglich der Modernisierungsmaßnahme „Vergrößerung der Balkone auf 5 m2“ nicht geprüft, ob Balkone dieser Größe allgemein üblich sind. Auch hinsichtlich der „Fassadendämmung“ hatte das Landgericht verkannt, dass § 9 Abs. 1 EnEV dem Eigentümer im Falle der Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen zwar vorgibt, Wärmedämmmaßnahmen durchzuführen, jedoch keine Verpflichtung besteht, den Außenputz vollständig zu erneuern. § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schließt den Härteeinwand des Mieters nur dann aus, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat, er sich also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann.

Quelle: vdiv-bw 4.Ausgabe Beiratsnewsletter

mehr erfahren >>>

NEUE WEG-Verwaltung zum 01.10.2019 - Löwenstraße in Stuttgart-Degerloch

NEUE WEG-Verwaltung zum 01.10.2019 - Löwenstraße in Stuttgart-Degerloch

Zum 01.10.2019 wurden wir von den Eigentümern einer Immobilie in der Löwenstraße in Stuttgart-Degerloch zur neuen WEG-Verwaltung bestellt.

Wir danken der Wohnungseigentümergemeinschaft für das entgegengebrachte Vertrauen in uns als lokales Immobilienunternehmen und freuen uns auf die Zusammenarbeit.

mehr erfahren >>>

NEUE Mietverwaltung zum 01.11.2019 - Lenzhalde / Feuerbacher Heide in Stuttgart

NEUE Mietverwaltung zum 01.11.2019 - Lenzhalde / Feuerbacher Heide in Stuttgart

Zum 1. November 2019 hat die Jung & Nagel Immobilien die Betreuung zweier Miethäuser „Lenzhalde / Feuerbacher Heide in Stuttgart“ übernommen.

In einem Neubauensemble entstanden auf einem parkähnlichen Grundstück 14 exklusive Mietwohnungen sowie eine großzügige Tiefgaragenanlage.

mehr erfahren >>>

BGH-Urteil zur kurzzeitiger Vermietung von Eigentumswohnungen

BGH-Urteil zur kurzzeitiger Vermietung von Eigentumswohnungen

Ob und in welchem Ausmaß Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum kurzzeitig an Dritte, beispielsweise an Feriengäste, vermieten dürfen, kann in der Teilungserklärung geregelt werden. Wird eine bestehende Erlaubnis nur dermaßen in Anspruch genommen, dass z.B. einer der Eigentümerseine Wohnung regelmäßig für kurze  Zeit an stetig neue Nutzer vermietet, kann es zu Störung der übrigen Eigentümer kommen. So auch im vorliegenden Fall:

Die Miteigentümer störten sich an den dauernd wechselnden Mietern der Wohnung der Klägerin, sodass sie von der Öffnungsklausel in der Teilungserklärung Gebrauch machten und mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentumsanteile die kurzfristige Vermietung von Sondereigentum verboten.

Mit der Rechtmäßigkeit eines solchen Beschlusses hat sich der BGH beschäftigt.

Der Fall

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die der Gemeinschaft zugrundeliegende Teilungserklärung enthält die Erlaubnis, die Wohnungen auch kurzzeitig zu vermieten. Eine Beschränkung der Häufigkeit wurde nicht geregelt. Zudem findet sich in der Teilungserklärung eine Öffnungsklausel, wonach mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentumsanteile Regelungen der Teilungserklärung geändert werden können. Die Gemeinschaft beschloss: Fortan soll die Überlassung einer Wohnung der Gemeinschaft an täglich bzw. wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig sein.

Gegen diesen Beschluss erhob die häufig vermietende Eigentümer Beschlussanfechtungsklage. Das Amtsgericht stellt daraufhin die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Im späteren Verlauf bestätige auch der BGH die Rechtsentscheidung der Vorinstanzen (Amtsgericht / Landgericht) mit der Begründung, dass die Öffnungsklausel hier keine Anwendung findet, da zentrales Recht des Eigentümers betroffen ist.

Mit diesem Urteil wird ein Bereits am 15.01.2010 gefasstes Urteil des BGH bestätigt (Az. V ZR 72/09), welches besagte, dass selbst ohne explizite Erlaubnis in der Teilungserklärung bzw. anderweitigen Vereinbarungen zwischen Wohnungseigentümern die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnden Mietern Teil der zulässigen Wohnungsnutzung ist.

Hinweis:
Die genannte Entscheidung bezieht sich jedoch nur auf die Rechte zwischen den Wohnungseigentümern. Städte und Gemeinden können die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste wegen Zweckentfremdung einschränken oder gar verbieten. Zweckentfremdungsverbot.

 

Quelle: vdiv aktuell - Ausgabe 06/19

mehr erfahren >>>